Das Sachwertverfahren eignet sich um den Sachwert einer Immobilie zu beziffern.
Faktoren die den Sachwert beeinflussen: Bodenrichtwert, Herstellungskosten der baulichen Anlage, Herstellungskosten der Außenanlagen und Alterswertminderung.
Der Bodenrichtwert wird anhand von grundbücherlichen Transaktionen (Immobilienpreisspiegel) nach Lage, Form, Größe, Bodenbeschaffenheit. Eignung, Grundstücksgrenze, Zufahrt, Erschließungszustand etc. im Mittel dargestellt. Dies führt jedoch immer wieder zu Uneinigkeiten, daher bedarf es hier einer ganz genauen und sachlich begründeten Preisrecherche. Jedes Grundstück besteht aus dem Baulandanteil sowie einem Garten- beziehungsweise Restlandanteil.
Annahme:
Bodenrichtwert. 400 €/m², Grundstückfläche 480 m², 400 x 480 =192.000 € Bodenrichtwert (+ Zuschlag /-Abschlag wegen mehr/minder Ausnutzung)
Die Herstellungskosten der Gebäude unterscheiden sich stark. Es erscheint unstrittig, dass für ein und dasselbe Haus in einer ländlichen, strukturschwachen Region ein deutlich niedrigerer Preis zu erzielen ist als in einem Tourismus Hot Spot oder in einer Stadt (und dass dieser Preisunterschied nicht einfach nur über den Bodenwert abzubilden ist). Nach einem komplexen Modell unter Maßgabe der Qualität werden die einzelnen Bauteile am Stichtag, Außenwände, Dämmung, Fenster, Türen, Treppen, Fußböden, Heizung, Sanitäranlagen, Dach, Keller etc. der baulichen Anlage bewertet.
Alterswertminderung. Die Alterswertminderung spielt vor allem beim Sachwertverfahren eine entscheidende Rolle. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht der Gesetzgeber in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt pro Jahr eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent auf Basis des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer von baulichen Anlagen an.
Zusammen mit anderen den Wert beeinflussenden Aspekte wie dem Marktanpassungsfaktor ergibt sich ein realistischer Verkehrswert, zu dem eine Immobilie gehandelt werden kann.
Vergleichswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren findet sich in den Rechtsgrundlagen des Liegenschaftsbewertungsgesetzes (LBG) wieder, und in der ÖNORM B 1802. Als Vergleichswerte sind die Kaufpreise heranzuziehen, welche in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag erzielt wurden (vgl. § 4 Abs 2 LBG). Der zeitliche Abstand zum Bewertungsstichtag sollte insoweit in einem derartigen Rahmen liegen, dass eine angemessene Relation des Preises hergestellt werden kann. (Kranewitter).
Das Vergleichswertverfahren fokussiert sich auf folgende Anwendungsbereiche:
- Unbebaute Grundstücke
- Bebaute Liegenschaften, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser, Garagen und Stellplätze, etc.
- Bodenwertermittlung, für das Sachwert- bzw. Ertragswertverfahren
Die Kaufspreise müssen im redlichen Geschäftsverkehr, unter gewöhnlichen Verhältnissen bzw. persönlichen Umständen als auch in vergleichbaren Gebieten abgewickelt worden sein (vgl. § 4 Abs 2 LBG). (Kranewitter)
Ertragswertverfahren. Immobilien sind nicht nur dazu da um sie zu bewohnen, sondern werden auch als Kapitalanlage genutzt. Das Ertragswertverfahren ist das einzige Instrument um für fremdgenutzte Immobilien auf einer realistischen Datengrundlage den zu erwarteten Verkehrswert zu ermitteln. Vordergründig stehen bei Immobilien im Rahmen des Ertragswertverfahrens ausschließlich Kapitalanlagen, aus denen sich Einnahmen ableiten lassen müssen. Dabei beabsichtigt der Eigentümer, eine möglichst hohe Rendite aus der Immobilie zu erwirtschaften.
Daher steht nicht der Wert der Immobilie im Fokus, sondern der reale Erlös aus der Vermietung oder Verpachtung.
Aus diesem Grund fließt bei der Ertragswertberechnung der berechnete Sachwert der Immobilie nur indirekt mit ein. Die Qualität der Baustoffe ist beispielsweise nur für die Berechnung der Nutzungsdauer relevant.
§5 (1) LBG. Im Ertragswertverfahren wird der Wert der Sache durch Kapitalisierung des zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache ermittelt.
Das heißt dieses Wertermittlungsverfahren ist sehr stark vom Liegenschaftszins abhängig – dem spezifischen Zinssatz, mit dem der Verkehrswert Ihrer Immobilie zu marktüblichen Konditionen verzinst wird. Die Berechnung ist sehr komplex und jeder Rechenschritt hat gravierenden Einfluss auf das Endergebnis und bedarf aller korrekten Werte. Dem Ertrag entsprechend ändert sich der Verkehrswert.
Fünf Schritte zur Ermittlung des Verkehrswertes
- Ermittlung des Bodenwertes
- Berechnung Grundstücksreinertrag
- Berechnung Gebäudereinertrag
- Ermittlung des Gebäudeertragswertes mit Vervielfältiger
- Berechnung des Verkehrswertes
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