Das Baurecht

Der eine will sein Land nicht verkaufen, der andere will bauen, hat aber kein Grundstück.

Die Lösung: Bauen im Baurecht.

Hört sich ungewöhnlich an, gewinnt aber zunehmend an Beliebtheit.

Das zivilrechtliche Baurecht zählt zu den sogenannten eigentums­ähnlichen Rechten und ist im Baurechtsgesetz (BauRG) geregelt. Durch diese Bestimmung wird festgelegt, dass zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem Eigentum am Bauwerk unterschieden werden muss. Im privatrechtlichen Sinn ist ein Baurecht das veräußerliche, vererbliche und zeitlich begrenzte Recht, auf fremden Grund ein Gebäude zu errichten oder zu haben.

Durch das private Baurecht wird die Rechtsbeziehung zwischen den Baubeteiligten in diesem Fall zwischen Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer geregelt. Nach dem Baurechtsgesetz wird mit dem Baurecht ein vererbliches und veräußerliches Grundstück auf Zeit erworben, auf welches ein Gebäude errichtet werden darf. Für den Nießbrauch des Grundstückes bezahlt der Bauberechtigte einen regelmäßigen Bauzins.

Dieses Recht bietet die Möglichkeit sich den Traum vom eignen Haus zu erfüllen – ohne hohe Kosten für den Grundstückskauf, allerdings fallen Nebenkosten an die aber nur einen Bruchteil der Grundkosten betragen.

Für den Grundeigentümer liegt der Vorteil darin – anders als bei einem Verkauf – Eigentümer des Grundes zu bleiben. Der Baurechtsnehmer kann darauf ein Bauwerk errichten, welches sein Eigentum auf Zeit ist.

Auslotung einiger wichtiger Parameter für den Baurechtsnehmer

• Lage
• Größe
• Zeit
• Gestaltung
• Zweck und Nutzung 

Das Baurecht entsteht durch den Abschluss eines Baurechtsvertrages zwischen dem Liegenschaftseigentümer und dem Bauberechtigten, sowie durch die Eintragung ins Grundbuch. Es wird im C-Blatt (Lastenblatt) des Liegenschaftseigentümers eingetragen. Das Baurecht kann immer nur als Last des gesamten Grundbuchskörpers eingetragen werden. Die Baurechtseinlage wird mit eigener Einlagezahl eröffnet, dadurch ist die selbständige Verkehrsfähigkeit des Baurechts gewährleistet und erlangt Rechtswirksamkeit. Es gibt kein außerbücherliches Baurecht auf einer Liegenschaft. Durch Verbücherung im C-Blatt der belasteten Liegenschaft wird eine eigene Baurechtseinlage eröffnet und lastet auf dem ganzen Grundbuchskörper. Dadurch verschafft es für den Berechtigten die Stellung eines Eigentümers am Gebäude mit zeitlicher Begrenzung. Das Baurecht ist eine unbewegliche Sache und das Bauwerk ist Zubehör zum Baurecht und damit unselbstständiger Bestandteil des Baurechts.

Durch diese Ausgestaltung wird das Baurecht kreditfähig. Kreditinstitute belehnen vorzugsweise unbewegliche Sachen, weil dadurch die nötige Sicherheit gegeben ist.

Vorteile für Baurechtsgeber (Grundeigentümer) und Baurechtsnehmer (Bauberechtigten)

• Der Eigentümer kann die Liegenschaft verwerten, ohne sein Eigentum aufgeben zu müssen
• Für den Grundeigentümer eine gesicherte monatliche Einnahmequelle in Form des Baurechtszinses
• Rares Bauland kann zu günstigen Bedingungen genützt werden
• Bauberechtigte zahlen bloß den Baurechtszins
• Bauberechtigte ersparen sich den Kaufpreis für den Grund
• Geringere Verschuldung bewirkt eine geringere Liquiditätsbelastung
• Bauberechtigten stehen am Bauwerk die Rechte eines Eigentümers und am Grundstück soweit nichts anderes bestimmt ist, die Rechte eines Nutznießers zu. 

Baurechtszins statt Kosten für den Grundkauf. Der Baurechtsnehmer schuldet dem Baurechtsgeber den Baurechtszins, der zwischen den Parteien frei bestimmt werden kann. Soll im Baurechtsvertrag der laufende Baurechtszins wertge­sichert werden, so ist auf die konkrete Formulierung der Wertsicherungsklausel zu achten. Die Freiheit der Gestaltungsmöglichkeiten wirken sich auf die Bemessung der Grunderwerbssteuer aus. Der Zins kann zum Beispiel an den VPI gekoppelt werden oder aber auch frei zwischen den Vertragspartner vereinbart werden. Steuerlich betrachtet stellt das Baurecht einen Erwerbsvorgang dar d.h. die Vermögenszuständigkeit des Grundstückes verändert sich, und dieser Vorgang löst Grunderwerbssteuer aus. Anknüpfungspunkt ist grundsätzlich der Baurechtsvertrag. Auch eine Verlängerung des Baurechts ist ein steuerbarer Vorgang wobei die Bemessung der Grunderwerbssteuer auf den Zeitpunkt der Vertragsverlängerung abzustellen ist. Erlischt das Baurecht durch Zeitablauf und fällt somit ins Eigentum des Grundeigentümers, so stellt dieser Vorgang keinen steuerbaren Tatbestand dar. Dasselbe gilt, wenn das Baurecht wegen Verzuges mit der Bezahlung des Bauzinses für zwei aufeinander folgende Jahre erlischt. Jedenfalls sollte im Vorfeld ein Steuerfachmann konsultiert werden.

Völlig freien Vertragsgestaltungsraum hat der Gesetzgeber eingeräumt unter welchen Umständen das Gebäude bei Vertragsende an den Grundeigentümer zurückfällt. Ratsam ist eine klar definierte schriftliche Vereinbarung. Nach Ablauf einer vertraglich frei festgelegten Zeit zwischen den Parteien erlischt das Baurecht. Der zeitliche Rahmen muss sich aber innerhalb der gesetzlichen Fristen zwischen 10 und 100 Jahren bewegen. Bei Erlöschen fällt das Gebäude dem Grundeigentümer je nach vertraglicher Vereinbarung zu. 

In der Praxis finden jedoch unterschiedliche Vereinbarungen Anwendung:

• Gänzlicher Entfall einer Entschädigungsleistung
• Festlegung einer bestimmten Wertermittlung
• Vereinbarung einer Ablösesumme
• Verpflichtung des Bauberechtigten zum Abriss des Gebäudes.

FAZIT:

Der Grundeigentümer kann mit seinem Boden eine langfristige und direkte Rendite erzielen ohne dass er diesen verkaufen oder dass er sich finanziell am Bauwerk arrangieren muss.

Mit Ablauf des Baurechts tritt der Heimfall ein, wodurch die erstellten Bauten von Gesetzes wegen in das Eigentum des Grundeigentümers übergehen. Vorausschauend sollte im Baurechtsvertrag genau geregelt werden wie die Heimfallsentschädigung zu berechnen ist.

Die über den Baurechtsvertrag besiegelte Trennung von Grund und Gebäuden führt bei den Vertragspartnern zu unterschiedlichen Risikosituationen. Der Baurechtsnehmer trägt das Kostenrisiko für die Erstellung und den späteren Unterhalt des Bauwerkes. Dem Baurechtsgeber bleibt das Risiko der Landwertentwicklung.