… ist ein komplexes Vorhaben.
Die Bewertung und Werteinschätzung von Hotelimmobilien ist eine besonders heikle und schwierige Materie, da bei eigentümergeführten Hotels sehr viele Emotionen aufgrund der oft jahrzehntelangen Aufbau- und Entwicklungsarbeit in die eigene Hotelimmobilie das Bild stark subjektivieren und verzerren! Letztendlich möchte man mit dem Verkauf ja doch eine gewisse Ablöse seines Lebenswerkes erzielen.
Aus unterschiedlichen Gründen kann der Verkauf des Hotels anstehen: Nachfolgeproblematik, anstehender Ruhestand, gesundheitliche Gründe, familiäre oder persönliche Gründe, finanzielle oder betriebliche Schwierigkeiten, anstehende Investitionen die den selbst gesteckten Zeit- oder Ressourcenhorizont überschreiten.
Auch wenn jeder Verkaufsprozess einem ähnlichen Muster folgt, hängt die Vorgehensweise und der Ablauf stark vom Verkäufer selbst ab. Der erzielbare Verkaufspreis eines Hotels wird von vielen Faktoren beeinflusst:
- vom Objekt selbst
- Marktumfeld
- MotivationZeitdruck
- Marktsituation
- Zustand
- und Positionierung im Vergleich zum Mitbewerb
- Kaufinteresse und Größe der Immobilie
Zeitliche, finanzielle und persönliche Ressourcen müssen in die Vorbereitung und Abwicklung des Verkaufsprozesses investiert werden.
- Entspricht meine Preisvorstellung dem Marktwert?
- Ist diese erzielbar?
- Was ist meine Preis-Schmerzuntergrenze?
- Können bisherige Investitionen 1:1 aufsummiert werden?
- Wie wertvoll ist mein Stammkundenpool?
- Wo gibt es möglicherweise Schwachstellen (Investitionsbedarf usw.)?
- Gibt es bestehende Verpflichtungen oder Nebenabreden?
- Können stille Reserven berücksichtigt bzw. aktiviert werden?
- Sind Sie Alleineigentümer oder Gesellschafter?
- Handelt es sich um eine Einzelfirma oder um eine Gesellschaft?
Rechtliche, steuerliche und haftungstechnische Auswirkungen müssen mit dem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt erörtert werden!
Vollständige betriebliche Kennzahlen der vergangenen drei Geschäftsjahre (Auslastung, Mitarbeiterstand, Gewinn- und Verlustrechnung, Jahresabschlüsse) wirken sich positiv auf den zu erzielenden Preis aus, da sie das Risiko für den Käufer minimieren.
Gewerbeberechtigung, technische Zustandsberichte und Wartungsprotokolle, Eigentumsdokumentationen (relevante notarielle Akte, Grundbuchauszüge, Nachweis von Fremd- und/oder Eigenkapitalbeteiligungen sind erforderliche Dokumente)
Um den Wert eines Hotels, einer Gastro-Immobilie zu ermitteln, wenden Fachleute in der Regel das so genannte Ertragswertgutachten (Zukunftserfolgswertdarstellung) an, bei dem die Wertermittlung auf Grundlage der zukünftig zu erzielenden Nettoerträge erfolgt.
Der Käufer sieht in der Regel nur den Ertragswert der Immobilie. Seine Renditevorstellungen sind sein Fokus. Was gibt der Betrieb tatsächlich her? 7%, 12% Rendite - mehr/weniger?
Die geschätzten kapitalisierten jährlichen zukünftigen Erfolge (Nettoerträge) eines Unternehmens machen den Wert eines Unternehmens, also auch eines Hotels, bzw. einer Gastro-Immobilie aus. Ausschlaggebend dafür ist auch bei Hotels das Vorhandensein von Ressourcen mit denen nachhaltig positive Rückflüsse erzielt werden können. Re-Investitionen fließen in die Berechnung des Ertragswertes ein und reduzieren den Verkaufspreis!
Entscheidend ist somit nicht die Fülle der vorhandenen Vermögenswerte (Bausubstanz) oder deren Wiederbeschaffungswert, sondern ausschließlich die Fähigkeit, aus dem Unternehmen künftig Erträge zu generieren!
Ein vorhandener Business Plan belegt Mehrumsatz und Ertrag durch mögliche Investitionen plausibel vorausschauend und beeinflusst den Verkaufspreis positiv.
Ich freue mich von Ihnen zu hören und zu lesen.
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